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            房價收入比升至近40年來最高水平,英國房地產繁榮周期要結束?

            來源:一財經 發布時間:2022-05-06 19:56 搜集整理:中國產業網

               6個月以來,英國利率四連漲,該國房地產的繁榮景象會因此黯淡嗎?

              當地時間5日,英國央行(下稱“英央行”)再次加息25個基點,將基準利率提高至1%,達到2009年以來最高水平。

              隨著基準利率不斷提高,房地產市場較為敏感的抵押貸款利率也水漲船高。英央行數據顯示,該國抵押貸款實際利率已上升14個基點至1.73%,使該國借貸成本達到去年9月以來的最高水平。

              英國房產投資公司CHAMPS尊臣置業中國區負責人凌云峰對此感受頗深。“英央行進入加息周期,該國抵押貸款機構紛紛調整政策。一般而言,購買力越低,或者負債較高的購房者會因此付出更高成本。最近我們一些客戶購房的房貸利率已超過4%,不過好在他們在加息前貸到款了,不然他們的房貸利率有可能會隨著加息周期變得更高。”他在接受第一財經記者采訪時說。

              隨著基準利率不斷提高,房地產市場較為敏感的抵押貸款利率也水漲船高

              低成本借貸的窗口期已過?

              英國抵押貸款機構Nationwide的數據顯示,受低利率和疫情期間民眾爭購更大居住空間需求影響,英國房價在2021年以15年來最快速度上漲。去年,英國房價同比上漲10.4%,這與英國整體經濟活動遭受疫情打擊形成鮮明對比。

              “但目前利率不斷提升,而通脹還在高位,這將對民眾的購房需求帶來較大打擊。”研究機構Pantheon Macroeconomics英國經濟學家童慕斯(Samuel Tombs)表示。

              Nationwide4月的調查顯示,盡管仍有四分之一想要換房的人表示,原因在于尋求更大的居住空間,但想要擺脫城市生活,或想要大花園而換房人的比例,分別由去年4月的25%和28%下降至12%和15%。

              童慕斯認為,英國房地產市場正迎來“組合拳”,“雖然住房需求可能會受到民眾高儲蓄的支持,但英國經濟和金融環境的變化正增加居民借貸成本,在居民實際可支配收入下降的背景下,民眾對房產的負擔能力正變弱。”

              在加息前,英國約克郡銀行等機構便已提高了住房抵押貸款產品的利率,一些機構更是撤下按揭年利率低于1%的貸款產品。英央行對新抵押貸款產品的分析顯示,目前房屋貸款與價值比率(Loan-To-Value)為75%的兩年期固定利率產品的平均利率為2.11%,高于去年8月的1.23%。

              英國國家統計局的數據顯示,2月,該國消費者價格指數(CPI)同比上漲6.2%,而居民實際工資則同比下降1%。全英房屋抵押貸款協會數據顯示,疫情期間,英國房價漲速超出收入漲速,導致房價與收入之比升至1983年有記錄以來的最高水平。

              據研究機構Capital Economics測算,當基準利率為0.1%時,一位業主將支付38%的可支配收入來償還房貸。如果基準利率上升至0.75%~1.5%之間,貸款申請人月供將上升到可支配收入的43%~45%左右。這意味著,房價將比2008年以來任何時候更難以負擔。

              除負擔成本提升外,英央行還擔心,提高利率還將增加借款人拖欠債務的風險。該機構的最新調查顯示,英國消費者在3月份通過借記卡借入了7.85億英鎊,這是自2004年以來的最高月度。

              凌云峰也感覺到,當前英國銀行對放貸變得更為嚴苛。“銀行本來就對風控頗為重視,債務風險是他們首當其中的關注點。”他說,“在幫客戶購房時,最近我們也換了好多家銀行,比如像匯豐、東亞銀行。銀行對借款人的‘壓力測試’變得更為細致。”

              “最后的狂歡”?

              在加息預期下,買家正急于獲得抵押貸款。英央行的數據顯示,該國3月抵押貸款凈借款總額已由2月的46億英鎊增至70億英鎊,創去年9月以來最高水平。

              而在一些機構看來,這可能是英國房地產市場“最后的狂歡”。Nationwide的數據顯示,英國4月份的平均房價為 26.7萬英鎊,雖同比上漲12.1%,但較3月14.3%的增幅已有所放緩。

              為英國政府提供分析的獨立機構預算責任辦公室(OBR)預測稱,今年英國房價增長率將放緩至3.2%,并在2023年進一步減速至0.9%。房地產中介公司Garrington也認為,由于英國金融市場仍有縮減流動性的傾向,今年英國房價似乎不太可能再次錄得兩位數價格漲幅。

              日前,英央行貨幣政策委員會大多數成員簽署的一份聲明稱:“未來幾個月,貨幣政策在一定程度上進一步收緊仍可能是合適的。貨幣政策委員會還表示,它無法阻止英國家庭變得更糟,它的作用是確保通貨膨脹在中期內可持續地降至2%的目標水平。

              不過,在房地產平臺Twindig首席執行官孔丁琳(Anthony Codling)看來,雖然當前利率上漲、民眾實際收入下降等因素正影響房地產市場,但通脹不斷上升將影響現金價值。對于許多人來說,房產仍是較好的保值資產。

              凌云峰也表示,房產一方面可以用來自住,另一方面則可以用來出租。雖然當前購房成本的確提升了,但從投資角度來看,像倫敦這樣大城市的房產仍會是經濟下行周期下最佳的抗風險資產。“英國防疫政策現已逐步放松,打工一族、留學生、游客將紛紛回到英國本土。目前,我們負責房屋出租業務的部門都忙得不可開交,隨著英國的逐步解封和人口回流,租賃業務量基本恢復到疫情前的水平。”他說。

              他為第一財經記者算了一筆賬:以當前租房市場的行情來看,在倫敦金絲雀碼頭購置一套房產的回報率(即出租收入與購房成本之比)可達4.3%左右。

              凌云峰進一步稱,從更長遠來看,英國人口也呈現凈流入的趨勢,而這將成為未來影響英國房地產的剛需。

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